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BGH lehnt Mieterhöhung wegen unwirksamer Klauseln ab

Karls­ruhe Es war eine Revo­lution von oben.

Seit Jahr­zehn­ten hatten sich Mieter damit abge­fun­den, dass sie ihre Wohnung selbst reno­vie­ren mussten, weil das in nahezu jedem Vertrag so gere­gelt war.

Bis vor vier Jahren der Bun­des­gerichts­hof (BGH) in Karls­ruhe damit anfing, die gängigen Reno­vie­rungs­klau­seln zu kippen. Am 9. Juli setzte das höchste deut­sche Zivil­gericht den Schluss­punkt hinter diese Recht­spre­chung: Muss der Ver­mie­ter wegen unwirk­samer Bestim­mun­gen selbst für die Reno­vie­rung sorgen, darf er sich nicht durch die Hintertür die Kosten über eine höhere Miete zurückholen.

«Das Urteil ist kon­sequent und fol­gerich­tig», sagt Franz-Georg Rips, Präsident des Deut­schen Mie­ter­bun­des. Tatsächlich hätte der BGH - wäre das Urteil im Sinne der Ver­mie­ter aus­gefal­len - mit einem Feder­strich all das rückgängig gemacht, was er in den letzten Jahren zuguns­ten der Mieter ent­schie­den hatte. Die Kosten für Tapeten und Anstrich hätten die Ver­mie­ter dann kur­zer­hand in eine Mieterhöhung ein­prei­sen dürfen.

Im konkreten Fall hob ein Düsseldorfer Woh­nungs­eig­ner die Miete nicht nur auf das gesetz­lich erlaubte Niveau der ortsüblichen Ver­gleichs­miete an, sondern for­derte einen wei­teren Zuschlag von 71 Cent pro Qua­drat­meter. Über die Jahre hätten sich die Kosten für Farbe und Tapeten damit wohl amor­tisiert. Das Amts­gericht Düssel­dorf hatte das für zulässig gehal­ten, der BGH dagegen schob Mieterhöhungen über das bisher erlaubte Niveau hinaus einen Riegel vor.

Nach dem Domino-Prinzip hatte der zuständige Miet­rechts-Senat in den letzten Jahren Klausel um Klausel für unwirk­sam erklärt: «Starre» Reno­vie­rungs­fris­ten, die den Mieter strikt nach drei oder fünf Jahren zum Anstrich ver­pflich­ten; unfle­xible Abgel­tungs­klau­seln, die auch den Kurz­zeit­mie­ter zur Kasse bitten; die strikte Bestim­mung «Reno­vie­rung bei Auszug» - alles rechts­wid­rig und nichtig. Dabei hat der BGH im Prinzip nichts dagegen, dass die «Schönheits­repa­ratu­ren» auf den Mieter abgewälzt werden. Nur: Wenn nach dem Wort­laut der Klausel die Pflicht auch dann greift, wenn die Wohnung kaum abge­nutzt ist, dann wird der Mieter unan­gemes­sen benach­tei­ligt.

Die Konsequenz dieser Rechtsprechung hat viele Ver­mie­ter ver­bit­tert - sie fühlten sich von der neuen Karls­ruher Mie­ter­freund­lich­keit kalt erwi­scht. Selbst wenn die Reno­vie­rungs­klau­sel seit jeher unbe­anstan­det im Vertrag gestan­den und der Mieter klaglos alle paar Jahre Küche, Bad und Wohn­zim­mer gestri­chen hatte, wurden nun die Verhältnisse mit einem Feder­strich umge­dreht: Die Reno­vie­rung blieb am Ver­mie­ter hängen. Und zwar kom­plett.

Denn nach dem Recht der «All­gemei­nen Geschäfts­bedin­gun­gen» - ein Schutz­gesetz vor Fußangeln im Klein­gedruck­ten - werden rechts­wid­rige Klau­seln meist nicht kor­rigiert, sondern vollständig gestri­chen. Damit gilt wieder die Rechts­lage, die im Bürger­lichen Gesetz­buch (BGB) steht - der Woh­nungs­eigentümer muss sich selbst kümmern. Theo­retisch könnte der Mieter dann sei­ner­seits alle paar Jahre den Ver­mie­ter auf­for­dern, doch bitte seine Wohnung zu strei­chen; denn nach Para­graf 535 BGB muss der Ver­mie­ter die Wohnung «in einem zum ver­trags­gemäßen Gebrauch geeig­neten Zustand» erhal­ten.

Kein Wunder also, dass die Ver­mie­ter­seite sich wenigs­tens über die Miete schad­los halten wollte. Dass der BGH dabei nicht mit­spielte, ist auch als vor­beu­gende Maßnahme gedacht. Könnten die Ver­mie­ter das Risiko unwirk­samer Ver­trags­bestim­mun­gen über eine höhere Miete abfe­dern, dann könnten sie ziem­lich gefahr­los aus­pro­bie­ren, mit welchen Klau­seln sie am Ende durch­kom­men. Ange­sichts der stren­gen Karls­ruher Linie beschränkte sich die Eigentümer­schutz-Gemein­schaft Haus & Grund am Mitt­woch darauf, den Eigentümern zur Nutzung der neuen Haus & Grund-For­mulare zu raten - ohne «starre Fristen» und damit BGH-fest. Unwirk­same Klau­seln Der BGH hat Mieter schon oft vor ein­sei­tigen Reno­vie­rungs­pflich­ten in Schutz genom­men. Zahl­rei­che Klau­seln in For­mular-Miet­verträgen wurden wegen unan­gemes­sener Benach­tei­ligung des Mieters für unwirk­sam erklärt. Folge: Der Mieter wird nor­maler­weise ins­gesamt von der Reno­vie­rungs­pflicht befreit.

- Starre Fristen, die den Mieter unabhängig vom tatsächli­chen Zustand der Wohnung zu Schönheits­repa­ratu­ren bei­spiels­weise nach zwei (Küche, Bad) und fünf Jahren (übrige Räume) ver­pflich­tet, sind unwirk­sam. (Az.: VIII ZR 361/03)

- Dasselbe gilt für eine «Quo­ten­klau­sel», die den Mieter zur antei­ligen Kostenüber­nahme ver­pflich­tet, wenn er vor Ablauf einer «starren» Reno­vie­rungs­frist aus­zieht. (VIII ZR 52/05)

- Die Klausel «Bei Auszug ist die Wohnung fach­gerecht reno­viert zurückzu­geben» ist eben­falls nichtig, wenn sie keine Aus­nahme für Kurz­zeit­mie­ter vor­sieht. (Az: VIII ZR 316/06)

- Auch die «Tapeten-Klausel», der­zufolge der Mieter beim Auszug ohne Einschränkung alle Tapeten ent­fer­nen muss, ist ungültig. (VIII ZR 152/05)

- Glei­ches gilt für die Bestim­mung «Der Mieter darf nur mit Zustim­mung des Woh­nungs­unter­neh­mens von der bis­heri­gen Ausführungs­art abwei­chen» - weil der Ver­mie­ter nicht bestim­men darf, wie Schönheits­repa­ratu­ren ausgeführt werden. (VIII ZR 199/06)

- Aus dem­sel­ben Grund darf der Ver­mie­ter für Reno­vie­run­gen während der Miet­zeit keine bestimm­ten Farben vor­geben. (VIII ZR 224/07)

- Kom­pli­zierte Rege­lun­gen können schon wegen man­geln­der Verständlich­keit unwirk­sam sein. (VIII ZR 143/06)

dpa-infocom


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