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Immer häufiger Streit wegen «Zweiter Miete»

Berlin Nicht nur die stei­gen­den Ener­gie­kos­ten machen Mietern zu schaf­fen. Auch Kos­ten­punkte wie Fahr­stuhl, Haus­wart und Wasser fließen in die Monats­rech­nung ein.

Und weil niemand etwas zu ver­schen­ken hat, gibt es immer häufiger Streit um die «Zweite Miete».

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den ver­gan­genen Jahren zahl­rei­che Urteile zu den Neben­kos­ten gefällt. Das kommt nicht von ungefähr: Nach Schätzungen des Deut­schen Mie­ter­bun­des in Berlin zahlen Mieter jährlich mehr als 40 Mil­liar­den Euro Neben­kos­ten. Und jede zweite Abrech­nung soll feh­ler­haft sein.

«Neben­kos­ten­abrech­nun­gen sind ein kom­pli­zier­tes Thema», sagt Rechts­anwalt Thomas Han­nemann aus Karls­ruhe. «Für juris­tische Laien ist es jeden­falls ein­facher, eine falsche Abrech­nung zu machen als eine rich­tige.» Der Vor­sit­zende der Arbeits­gemein­schaft Miet­recht und Immo­bilien beim Deut­schen Anwalt­ver­ein in Berlin schätzt, dass in einem Drittel aller Miet­rechtspro­zesse über Neben­kos­ten ver­han­delt wird. Und auch dabei geht es - wie bei Gas und Strom - um immer mehr Geld.

Auf eine Ersparnis hatte zum Beispiel der Mieter einer Erd­geschoss-Wohnung mit Fahr­stuhlan­bin­dung gehofft: Er argu­men­tierte vor dem BGH, dass er den Aufzug nicht nutzen könne. Zahlen müsse er dennoch, ent­schie­den die Bun­des­rich­ter (Az: VIII ZR 103/06). Denn laut Gesetz seien Betriebs­kos­ten im Zweifel nach Wohnfläche umzu­legen. Das ändere sich auch dann nicht, wenn ein­zelne eine Ein­rich­tung nicht nutzen. Ein solcher Umla­geschlüssel gilt auch bei Abrech­nung des Was­ser­ver­brauchs - selbst dann, wenn fast alle Woh­nun­gen im Haus Wasserzähler haben.

Eine Umlage nach tatsächli­chem Ver­brauch können Mieter nur ver­lan­gen, wenn sämtliche Woh­nun­gen über einen Zähler verfügen (Az: VIII ZR 188/07). Aber welche Wohnfläche ist Grund­lage der Berech­nung - die tatsächliche oder die im Vertrag ange­gebene? Erst eine Abwei­chung von zehn Prozent soll laut BGH beacht­lich sein, bis zu dieser Grenze ist auch für die Neben­kos­ten die ver­trag­lich ver­ein­barte Woh­nungsgröße maßgeblich - das gelte selbst dann, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist (Az: VIII ZR 261/06).

Genauigkeit hat der BGH dagegen Ver­mie­tern ver­ord­net, die einen Haus­meis­ter beschäftigen. Sie müssen genau aufschlüsseln, welche Tätig­kei­ten dem Mieter in Rech­nung gestellt werden. Schließlich dürfe recht­lich nur ein Teil der Haus­meis­tertätig­kei­ten abgewälzt werden - Arbei­ten für Instand­hal­tung und Instand­set­zung gehören dem BGH zufolge nicht dazu. Auch ein pau­scha­ler Abzug ist unzulässig (Az: VIII ZR 27/07).

Seit Ende 2001 ist gere­gelt, dass Betriebs­kos­ten inner­halb eines Jahres abge­rech­net werden müssen - und die Auf­stel­lung muss verständlich sein. Außerdem dürfen Mieter zum Bei­spiel ihr Geld zurückver­lan­gen, wenn sie irrtümlich eine verspätete Neben­kos­ten­abrech­nung gezahlt haben (Az: VIII ZR 94/05).

Die Mieter sind aber in der Pflicht , wenn sie eine Neben­kos­ten­abrech­nung anhand der Belege überprüfen wollen. Sie müssen ihrem Ver­mie­ter dann gege­benen­falls einen Besuch abstat­ten. Kopien der Betriebs­kos­ten­belege können Mieter nur ver­lan­gen, wenn es ihnen unzu­mut­bar ist, die Belege ein­zuse­hen - etwa weil der Ver­mie­ter sehr weit ent­fernt wohnt (Az: VIII 78/05). Von Stefan Waschatz, dpa

dpa-infocom


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