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Eigentümerversammlung: Seine Rechte durchsetzen

Berlin Die Fassade des Mehrfamilienhauses braucht einen neuen Anstrich.

Der Garten soll neu angelegt oder neue Leitungen sollen verlegt werden: All das muss die Wohnungseigentümerversammlung beschließen.

«Sie ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft», erklärt Gerold Happ von der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund in Berlin. Die Versammlung kontrolliert den Verwalter und beschließt über den Wirtschaftsplan des Hauses.

«Die Jahresabrechnung ist das Herzstück der Eigentümerversammlung», sagt Florian Streibl, Rechtsanwalt in Oberammergau und Autor eines Fachbuches zum Thema. Besonders für Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben, sei diese Abrechnung wichtig. Denn sie müssen eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellen.

Diese Eigentümer sollten daher besonders darauf achten, dass der Verwalter die Abrechnung in der Regel zwei bis drei Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres vorlegt, rät Streibl. Sie muss eine geordnete und übersichtliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Außerdem sollte sie verständlich sein, das bedeutet, sie sollte ohne Buchhalter nachvollziehbar sein.

Doch bis zum Beschluss über Jahresabrechnung oder Sanierungen ist es manchmal ein weiter Weg. Auf ihm lauern viele Streitpunkte. Zu den häufigsten zählen etwa Probleme zur Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums, zählt Happ auf - das könnten Lärm- oder sonstige Belästigungen aus den benachbarten Wohnungen sein. Auch die Nutzung von Gärten, insbesondere Grillen und Gartenfeiern, sorgen häufig für Meinungsverschiedenheiten.

Vor allem Beschlüssen zu baulichen Veränderungen, die einem Eigentümer einen Nachteil bringen, könnte dieser widersprechen, erläutert Streibl. Jeder Eigentümer habe ein Vetorecht, das er auch nutzen sollte. Damit es so weit nicht kommt, gilt wie in der Mietwohnung: Wer das Gespräch sucht, fährt oft besser.

«Es kann natürlich hilfreich sein, sich im Einzelfall schon vorab mit anderen Wohnungseigentümern zu besprechen», rät Happ. Das sieht auch Dirk Meißner so, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin. Er empfiehlt geradezu taktische Vorbereitungen: «Eine Eigentümerversammlung ist wie Politik.» Wenn ein Eigentümer etwas vorhat, müsse er «Allianzen» finden. In der Versammlung werde dann das beschlossen, was zuvor bereits besprochen wurde. Jeder Eigentümer sollte daher zusehen, dass er eine Gruppe von Mitstreitern findet, die mit ihm stimmt.

Vor allem die mit der Einladung verschickte Tagesordnung sollten Eigentümer genauestens studieren und daraufhin prüfen, ob das Papier die für sie relevanten Themen enthält, empfiehlt Happ. «Andernfalls könnte es passieren, dass 'über Ihre Köpfe hinweg' entschieden wird.» Grundsätzlich raten die Experten jedem Wohnungseigentümer, sich unbedingt an der Versammlung zu beteiligen.

«Wirksam gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung binden alle Wohnungseigentümer - also auch diejenigen, die gegen den Beschluss gestimmt haben oder der Versammlung ferngeblieben sind», erklärt Happ. «Wenn die Eigentümerversammlung nur noch aus einer Handvoll desinteressierter Ja-Sager besteht, wird allein der Verwalter seine Interessen und Vorstellungen durchsetzen», warnt auch Streibl.

Sollten Wohnungseigentümer nicht an einer Eigentümerversammlung teilnehmen können oder wollen, können sie sich laut Happ auch durch Dritte vertreten lassen. «Die Vertreter sollten mit einer entsprechenden schriftlichen Vollmacht ausgestattet werden.» Außerdem können sich Eigentümer bei der Versammlung durch Dolmetscher oder Anwälte beraten lassen. Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr einberufen werden - außer in besonders dringenden Fällen muss der Verwalter das mindestens zwei Wochen im Voraus tun. Die Einladung müsse den Ort, die Zeit und die Tagesordnung enthalten. Der Ort müsse dabei in der Nähe der Wohnanlage liegen.

Literatur: Florian Streibl, Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung: So setzen Sie Ihre Interessen durch, Walhalla, ISBN-13: 978-3-8029-3619-7, 9,95 Euro. Anfechtung von Beschlüssen Ein Eigentümer kann einen Beschluss der Versammlung gerichtlich anfechten oder für ungültig erklären. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin hin. Voraussetzung dafür ist, dass der Beschluss «nicht formgerecht» zustande gekommen ist. Die Anfechtung müsse vor dem Amtsgericht erfolgen, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt. Dafür haben die Eigentümer einen Monat nach der Beschlussfassung Zeit. Von Berit Schmidt, dpa

dpa-infocom


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