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Wohnung zu klein: BGH weist Mietminderung ab

Karlsruhe Wenn die Größe einer Wohnung im Vertrag ausdrücklich als nicht verbindlich beschrieben wird, darf die Miete nicht gemindert werden.

Das gilt laut Bundesgerichtshof auch dann, wenn die Wohnung um über 20 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben.

Nach geltender Rechtsprechung dürfe zwar ein Mieter die Miete kürzen, wenn die tatsächliche Größe die vom Vermieter genannte Angabe um mehr als zehn Prozent unterschreite. In dem aktuellen Fall aber hätten die Parteien sich im Vertrag explizit darauf verständigt, dass nicht die Größe, sondern die Zahl der Räume ausschlaggebend sei, urteilte der Bundesgerichtshof BGH in Karlsruhe am Mittwoch (10. November).

Im Mietvertrag stand, dass die Wohnung «wegen möglicher Messfehler» nach der Anzahl der vermieteten Räume beschrieben und vermietet werde. Die Betriebskosten hingegen hatte der Vermieter nach der Quadratmeterzahl umgelegt. Ein Messfehler kann eine geringfügige Abweichung sein, dürfe aber nicht fast einem Drittel der Wohnungsgröße entsprechen, hatte die Anwältin der Klägerin argumentiert. Die BGH-Richter folgten dem nicht und verwiesen auf die Sondervereinbarung der Parteien im Vertrag (Aktenzeichen: VIII ZR 306/09).

Die Mieterin hatte festgestellt , dass ihre Potsdamer Wohnung nur knapp 43 statt der im Vertrag angegebenen fast 55 Quadratmeter maß. Sie klagte auf Erstattung zu viel gezahlter Miete und Betriebskosten. Das Amtsgericht gab ihr im Grunde Recht, das Landgericht Potsdam dagegen widersprach und wies die Ansprüche der Mieterin ab. Ihre Revision dagegen beim BGH blieb nun ohne Erfolg. Weitere Entscheidungen zum Thema Berlin (dpa) - Mieter können Geld einbehalten, wenn ihre Wohnung erheblich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Abweichung mindestens zehn Prozent beträgt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe 2004 entschieden. Das Gericht gab einem Mieter Recht, dessen Haus statt der vertraglich vereinbarten 126 nur 106 Quadratmeter Wohnfläche hatte.

Den Karlsruher Richtern zufolge ist die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Wohnung. Auf ihrer Grundlage würden beispielsweise die Betriebskosten errechnet. Bei einer erheblichen Flächenabweichung muss der Mieter nicht nachweisen, dass der Gebrauch der Wohnung dadurch beeinträchtigt ist. Unerheblich ist zudem, wenn die geringere Wohnfläche erst Jahre später auffällt. Möglich ist auch, bereits gezahlte Miete zurückzufordern.

Zulässig ist laut einem Urteil von 2009 zudem eine fristlose Kündigung. Laut BGH muss der Mieter in einem solchen Fall nicht begründen, warum er den Verbleib in der Wohnung für unzumutbar hält.

Auch beim Streit um Mieterhöhungen entscheidet die vertraglich festgehaltene Größe. Sollte die Wohnung größer sein als im Vertrag angegeben, gilt laut BGH ebenfalls die Zehn-Prozent-Regel. Der Vermieter darf die tatsächliche Quadratmeterzahl erst dann zugrunde legen, wenn die Abweichung mehr als zehn Prozent beträgt.

dpa-infocom



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